É comum ouvir condôminos questionando regras do condomínio em busca de flexibilização e o síndico precisar relembrar que é necessário seguir o que diz a convenção. Muitos vivem há anos em um condomínio sem saber o que consta nela, mas é fundamental que se conheça a convenção por ser a lei interna que rege as relações entre os condôminos, uso das áreas comuns e a disciplina de conduta, até mesmo dos visitantes.
Como se institui uma convenção?
Segundo o art. 1.333. do Código Civil, a convenção precisa ser aprovada em assembleia geral por, pelo menos, ⅔ das frações ideais dos proprietários e a assinatura é obrigatória. Para ter validade tanto internamente quanto para terceiros, ela precisa ser registrada no livro três de registro auxiliar no registro de imóveis.
O art. 1.334 diz que a convenção determina:
A descrição e a individuação das unidades autônomas;
Quotas proporcionais;
Pagamento das despesas;
Administração do condomínio sobre a assembleia;
O quórum necessário para deliberações;
É possível modificá-la?
Sim, como consta no art. 1.351 do Código Civil, caso haja uma Assembleia Geral convocada para este fim, conquistando da mesma forma no mínimo dois terços dos votos totais dos condôminos.
E se não houver o registro em cartório?
O Superior Tribunal de Justiça determina que a convenção também é válida se apenas aprovada em assembleia geral, mas resguarda apenas os condôminos e relações internas do condomínio. O não registro, portanto, pode causar problemas relacionados a terceiros, como uso indevido das áreas comuns e a não existência regular do condomínio, impedindo-o de registrar seus colaboradores e até mesmo gerar um CNPJ.
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